商业地产项目操盘指南：从定位规划到招商运营的开发实战(修订版) pdf epub azw3 2024 下载

本书主要针对刚进入及想进入商业地产行业的企业及个人，本书开篇主要介绍商业地产基础知识（概念、业态类型），而后着重阐述如何做不同业态项目定位、如何做商业规划设计、如何完成招商运营。本书分析多家地产名企运营模式、点评了数个国内外商业项目，理论与案例分析相结合，图表化展示了企业在项目操盘过程中应运用的方法和避免出现的错误。本书既是商业地产初级入行人员的操盘案头书，也是地产企业进行培训的专业教材。

在一版基础上，此次修订增加了建筑规划、开业筹备及营销、互联网+等方面的内容，同时增加和替换了新的行业参考案例。

章 中国商业地产开发求新时期到来1

节 中国商业地产运作模式解读3

1.中国商业地产发展经历了3个阶段4

2.商业地产的7种分类4

3. 商业地产开发的3种团队模式8

4.商业地产资金运作的3种模式9

5.商业地产投资回报的4种形式11

6.多项目制的商业地产运作模式14

第二节 商业地产典型企业运营模式特点16

1.万达集团：全业态城市综合体的连锁化复制17

2.宝龙集团：农村包围城市23

3.世纪金源：郊区大盘城市综合体的鼻祖25

4.嘉德置地：资本+商业经营互动的典范27

5.恒隆地产：打造综合体商业物业并长期持有31

6.华润置地：购物中心的品牌化战略33

7.中粮地产：主题化操作的大悦城模式37

8.SOHO中国：以卖住宅的方式卖商铺40

9.华侨城：“旅游+商业+地产”复制41

第二章　商业地产主流业态开发方式43

节 商业地产13大基本业态45

1.购物中心46

2.百货商场46

3.综合超市46

4.社区超市46

5.仓储超市46

6.专业市场47

7.精品广场47

8.名品折扣店47

9.批发市场47

10.文化主题业态48

11.旅游商业业态48

12.商业街48

13.住宅区底层商业48

14.创新业态48

第二节 新时期9种典型商业地产业态49

类型1 购物公园50

类型2 城市综合体57

类型3 邻里中心72

类型4 奥特莱斯80

类型5 休闲地产90

类型6 主题式购物中心102

类型7 创意产业园.123

类型8 文化旅游地产126

类型9 新城区地产127

第三章　商业地产如何做前期分析129

节 商业地产市场研究131

1.商业发展规划和政策研究132

2.社会经济分析132

3.区域城市结构调查133

4.市场发展分析133

5.项目地块分析134

6.区域零售业结构的市场调查135

7.主力消费群体特征分析135

8.未来商业地产的供应量分析137

9.典型性调查与研究138

10.立地条件研究139

第二节 商业建筑选址分析143

1.商业选址原则和商家要求144

2.商业选址策略146

3.影响商业地产选址的因素148

4.确定商圈的重要因素分析149

5.城市购物中心选址要求153

6.零售业态的选址要求156

第四章　商业地产如何做定位171

节 商业地产项目定位概况173

1.商业地产项目定位的价值174

2.商业地产项目定位原则175

3.商业地产项目定位的标准176

4.商业地产项目定位的6个依据180

第二节 系统的商业项目整体定位187

1.项目所属区域商业地产发展阶段判定188

2.盈利模式判定190

3.目标市场定位191

4.项目形象定位193

5.项目经营定位194

6.项目售价与租金定位203

第三节 综合体项目开发的产品定位208

1.综合体项目业态研究209

2.综合体四类产品市场定位及分析211

第五章　商业地产如何做规划设计237

节 商业地产规划设计概况239

1.商业项目规划的市场依据240

2.商业项目规划实施的理念241

3.商业项目规划设计原则241

4.商业项目细部设计要点246

第二节 如何用设计体现商业建筑氛围256

1.营造商业氛围257

2.不同装饰材料引发消费者不同心理感受258

3.不同建筑空间环境的心理变化259

4.营造人文的商业主题风格260

5.商品与形象设计要高度契合261

6.室内设计影响消费者行为心理262

7.建筑装修元素要突出特色，形成主题265

第三节 商业地产建筑形态设计及优化267

1.现代商业建筑形态设计的特征268

2.商业地产建筑形态设计的常见误区278

3.商业项目建筑形态设计的5点建议286

4.城市综合体商业建筑规划设计要点298

5.各类业态楼的设计要求302

第四节 购物中心动线设计310

1.商业动线设计的基本概念311

2.商业动线设计要注意的问题312

3.封闭式购物中心动线设计315

4.香港购物中心人流动线设计借鉴325

第六章　商业地产如何推广销售341

节 商业地产租金体系制定343

1.影响商业地产租金制定的3个因素344

2.商业项目3种租金方式345

3.测定租金基价的4种方法347

4.租金边际价格的3个影响因素348

5.租金调整的3个步骤352

6.确定各楼层租金均价354

7.项目不同区域的租金定价356

第二节 商业地产售价体系制定357

1.商业地产4种定价方法358

2.制定产权售价的5个步骤359

3.促销常用的6种策略364

第三节 商业地产营销推广策略367

1.商业地产项目目标受众分析368

2.针对不同人群的项目卖点分析369

3.贴近潮流做商业主题化创新371

4.商业地产项目推广筹备373

5.商业地产媒介渠道分析380

6.商业地产项目媒介投放389

第七章　商业地产如何招商运营393

综　述 商业地产招商工作的5大特点395

节 商业地产招商中的基本工作要求400

1.招商策划工作的7个重要环节401

2.招商前期准备工作404

3.确定招商流程的工作407

4.成功招商中的核心工作412

第二节 商业地产招商中的组织效能管理415

1.招聘招商人员的基本专业要求416

2.招商人员的培训416

3.招商人员绩效考评417

4.招商人员的激励417

第三节 什么样的项目招商更容易成功419

1.招商团队理论体系完备420

2.商业招商管理体系完备422

3.能规避招商中的7个误区428

案例目录

案例1　英国蓝水购物公园——开创Shopping Park新时代51

案例2　星河Cocopark购物公园——休闲公园式情景购物52

案例3 东京——六本木新城都市综合体60

案例4 美国——洛克菲勒中心63

案例5 日本——福冈博多运河城（Canal City）66

案例6 德国——波茨坦广场67

案例7 美国——拉斯维加斯城中城69

案例8 中国——苏州工业园区 “邻里中心”77

案例9 上海某洋社区79

案例10 北京——奥特莱斯购物中心86

案例11 南京——水游城开发及经营策略的形成91

案例12 深圳中心书城107

案例13 国内外著名主题购物中心的创新方式110

案例14 某文化项目物业类型确定及概念打造过程118

案例15 上海M50124

案例16 上海西岸创意园125

案例17 广州天河城127

案例18 青岛黄岛区房地产市场研究对象141

案例19 “7天”连锁酒店的选址策略159

案例20 选址成功率近乎100%的肯德基选址流程161

案例21 麦当劳选址如何做商圈调查164

案例22 美车饰汽车百货选址要求165

案例23 大卖场选址的通用标准166

案例24 苏宁电器连锁选址要求167

案例25 厦门明发商业广场选址过程168

案例26 沙西广场商业项目定位分析过程227

案例27 蕲春项目业态规划深度研究331

天火同人工作室成立于2012年。由地产行业经验丰富的出版人和专业编辑设计团队组成。以地产知名顾问公司、地产界知名操盘手、地产企业高管为三大作者群。专注于为各领域专业讲师、职业经理人策划编著个人专业成果；为企业、企业项目策划编著传记和品牌价值书。致力于个人专业经验至图书的成果转化，为读者提供高效精准的专业工具书，为企业价值提升和文化传播搭建平台。以地产类图书策划、编著、装帧、设计、推广、发行为核心服务领域。出版地产行业内颇具指导性、分享性、实用性的专业图书。有稳定的地产个人读者及企业读者基础。所出版的图书成为新兴地产企业内部图书馆工具书。

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前言

大前研一在他著名的书作《专业主义》里表达了一个看法：任何人都可以成为专家。当然，他对专家提出的要求是“不仅具备较强的专业知识和技能以及较强的伦理观念，还具有永不厌倦的好奇心和进取心”。我们觉得后一句话指的是求知欲和学习。

互联网时代，科技提供了广泛的便利，信息越来越容易获取，也越来越难拿来即用。人们对把专业信息工具化的产品愈发依赖，地产工具书便列其中。

距上一本《商业地产项目操盘指南》出版已时隔三年。这三年里，商业地产市场像过去的几年一样，不断出现错误投资，不断有项目因为不能专业管控而惨遭出局。对专业尊重、对规律尊重的呼声再次回归。我们所说的敬畏之心首先就是尊重之心。在这里，我们仍重述上一本书所坚持的理念：常识是基础，是专业技能的关键。市场已不断用真实的案例告诫我们，一个从漂亮流畅的商业策划书开始的商业项目，一旦投入运营时没解决掉日常管理和运营等细节问题，仍然难免失败，让投资者付出难以承受的沉重代价。这种项目的问题，在每一个开发公司的项目分析会上，都有机会被拎过来重讲一遍。

尽管有前车之鉴，但一个项目的错误只能警示一般性局部问题，一个项目的正确操盘，还需系统性、全局性的指导策略。何况商业地产开发流程比住宅地产复杂，对运营管理的专业性要求更高。想通过走捷径的方式快速掌握专业技能的管理者，往往又把项目带入了初衷的反面。

一个商业地产执行和操盘能力很强的人，他技术的核心基础也一定是商业地产开发运营常识。这种常识和我们所言的常用知识略有不同。常识不仅是一套合用的知识，还代表一种日用理性，它是工作中能起到核查机制的标尺。一个商业项目，尚且可容策划者不创新，但不容操盘者没常识。

本书立足这个前提并锁定这类需求，既深入研究已被证明或正被推广的现实经验，也不断补充市场出现的新问题、新方法；既借助经验和理论，还尽可能多地亲临项目现场考察。这也是编著者获得常识和知识的重要方式。在本次修订版的新书中，我们增加了具有代表性的商业地产项目案例分析，增加企业模式分析、开业筹备和营销章节的内容，对商业地产开发中互联网应用的部分也有涉及，以商业地产开发常识性技术点为骨架，建立起一套系统性工作执行体系。再次希望这本书能助使用者获得可靠的成功。

《商业地产项目操盘指南》自面世以来，获得商业地产从业读者的认可，读者俱乐部经常收到读者打来的电话。这本书今年有幸修订再版，既是对支持者的回馈，也是向批评过我们的人再交答卷。

后，这本书献给对商业地产一直保持着一种知识兴趣的人。

天火同人工作室

2017.03.08

• 作者： 郝潇丽-Kitty 发布时间：2018-06-02 08:56:43

  昨天刚看完的一本书，中间也是断断续续的看，苏霍姆林斯基确实值得我们共同学习，教育的艺术也是我们一生的课题。作为老师，需要学习的地方太多太多，希望自己可以继续努力加油。

• 作者： 青豆 发布时间：2018-05-22 17:17:28

  宦海浮生，是无所畏惧，还是舍身忘己。铁面没落，教育严与松都不是好事

• 作者： 正统文化代言人 发布时间：2013-05-11 21:05:13

  一直在等第二卷，结果等等不来，终于来了吧居然是两卷合订本！可恶

• 作者： 刘欣的后座 发布时间：2017-08-14 14:27:16

  昭和旧时光。想到最高的离婚里面A太的工作hhh

• 作者： 麥町呲溜变向 发布时间：2010-08-15 13:04:41

  杂文集，几年前看的..

• 作者： 太阳 发布时间：2019-12-24 22:53:51

  有点啰里啰嗦，有一些内容出现出现又出现。

  整体来讲比较全面也比较基础。

  适合我这种入门的人。

• 架构即未来：现代企业可扩展的Web架构、流程和组织(原书第2版)

  作者：涅瓦纳 发布时间：2018-06-06 10:00:12

  任何一个持续成长的公司最终都需要解决系统、组织和流程的扩展性问题。本书汇聚了作者从eBay、VISA、Salesforce.com到Apple超过30年的丰富经验， 全面阐释了经过验证的信息技术扩展方法，对所需要掌握的产品和服务的平滑扩展做了详尽的论述，并在第1版的基础上更新了扩展的策略、技术和案例。

  针对技术和非技术的决策者，马丁•阿伯特和迈克尔•费舍尔详尽地介绍了影响扩展性的各个方面，包括架构、过程、组织和技术。通过阅读本书，你可以学习到以最大化敏捷性和扩展性来优化组织机构的新策略，以及对云计算（IaaS/PaaS）、NoSQL、DevOps和业务指标等的新见解。而且利用其中的工具和建议，你可以系统化地清除扩展性道路上的障碍，在技术和业务上取得前所未有的成功。

• 做好自己，把握未来

  作者：Aralei 发布时间：2020-10-30 20:27:00

  一.个人修行：1.三商：把智商、情商和爱商结合，人格才丰满；2.自我和当下：if not me, then who? if not now, then when? 3.利他：以利他之心，与他人共同强大，系统才更强；4.认知：他人眼中的问题正是我眼中的机会；5.定心：人定胜天，只有内心安定，方可克服困难；6.内省：成功的人不抱怨，永远在检查自己的问题；7.乐观：成功的人一定是乐观的；8. 微笑：最有力量的武器是微笑；9.文化：儒释道思想是对昨天充满感恩，对明天充满敬畏，对今天充满珍惜；二.财富：1.金钱只是别人相信你，交给你来保管和运行；2.首富：是负责人的负；三.他人：1.公益：做公益是花时间影响别人，唤醒别人的良知；四.环境：心态影响生态，生态又反过来影响心态